Vaiheen 2 ympäristökohteen arviointi (ESA) on Yhdysvaltain hallituksen valtuuttama prosessi, jolla testataan kaupallista maata ja parannuksia ympäristön saastumisen tason määrittämiseksi. Se suoritetaan sen jälkeen, kun vaiheen 1 ESA on todennut, että kontaminaatio on todennäköisesti olemassa. Arviointiprosessi auttaa määrittämään vastuun ostajille, jotka haluavat ostaa kiinteistön, ja määrittää siivouskustannukset.
Kiinteistön ympäristön saastuminen tapahtuu, kun vaarallisia kemikaaleja tai öljyä imeytyy maahan tai vaarallisia materiaaleja käytetään parannusten rakentamisessa. Tämä voi tapahtua, kun kiinteistö on liian lähellä tuotantolaitosta, joka esimerkiksi kaataa kemikaaleja paikalliseen jokeen. Rakennusmateriaalit sisältävät usein epäpuhtauksia muuttuvien teollisuusstandardien seurauksena, jotka kerran hyväksyivät tiettyjen aineiden käytön vain havaitakseen niiden olevan vaarallisia ihmisille ajan mittaan, kuten asbestia ja lyijymaalia.
Yhdysvaltain hallitus asetti tiukat vastuusäännökset liikekiinteistöjen ostajille, minkä vuoksi jokainen ostaja on vastuussa saastuneen kiinteistön puhdistamisesta oston jälkeen. Tämä vastuu liittyy riippumatta siitä, milloin saastuminen tapahtui, kuka oli vastuussa ongelmasta tai oliko ostaja tietoinen ongelmasta ennen myynnin suorittamista. Ainoa poikkeus on, jos ostaja voi todistaa suorittaneensa kiinteistön huolellisen tutkimuksen saastumisen määrittämiseksi. Jos hänen asianmukainen huolellisuutensa ei nostanut punaisia lippuja, häntä pidetään “viattomana ostajana” eikä hän ole vastuussa siivouksesta.
Ostajat täyttävät due diligence -vaatimukset tilaamalla kiinteistölle ESA: n. EKT: llä on kolme vaihetta. Ensimmäinen vaihe on tutkinta. Se etsii kiinteistön ja ympäröivän alueen historiasta merkkejä ympäristövaikutuksista, kuten tuotantolaitosten läheisyydestä, historiallisista ympäristötapahtumista ja rakennustarvikkeiden tavallisista käyttötarkoituksista kiinteistön ikään. Vaiheen 2 ympäristökohteen arviointi tilataan, jos tutkimus paljastaa ongelman.
Vaiheen 2 ympäristökohteen arviointi on testausvaihe. Tutkija ottaa näytteitä maaperästä, pohjavedestä ja pintavedestä ja testaa ne öljyn, raskasmetallien, torjunta -aineiden ja liuottimien varalta. Hän ottaa myös näytteitä parannuksissa käytetyistä rakennusmateriaaleista ja testaa sisäilman laatua. Prosessi etsii lyijymaalia, radonia, elohopeaa, asbestia, hometta ja hometta.
American Society for Testing and Materials (ASTM) asettaa standardit vaiheen 2 ympäristön arvioinnille. Tutkimuksen suorittamiseksi palkattiin konsultti, joka toimittaa ostajalle kirjallisen raportin. Yleensä raportissa määritetään saastumisen tyyppi ja altistumisen taso sekä annetaan ammatillinen lausunto korjaavista toimenpiteistä, jotka on toteutettava kiinteistön puhdistamiseksi. Tämä on ostajalle välttämätön osa prosessia, ja sen avulla hän voi määrittää hallituksen määräämään puhdistukseen liittyvät kustannukset, jos hän päättää myydä.