Kiinteistönhoitaja on henkilö, joka vastaa ilman tahtoa kuolleen henkilön asioiden hoitamisesta. Hänen tehtävänsä vaihtelevat vainajan taloudellisten olosuhteiden mukaan. Hän on tyypillisesti vastuussa siitä, että kaikki velkojat maksetaan perintötuloista, etsii ja ottaa yhteyttä perillisiin ja varmistaa, että nämä virheet täyttävät tarvittavat paperityöt saadakseen perinnön, johon heillä voi olla oikeus. Kiinteistönhoitajan tehtävät ovat yleensä samat kuin testamentin toimeenpanijan. Termiä toimeenpanija käytetään tyypillisesti kuvaamaan henkilöä, jonka vainaja on nimennyt tähän tehtävään kuolleen testamentissa. Toisaalta tuomioistuin nimittää pesänhoitajan tapauksissa, joissa joku kuolee periksi.
Joku voi tulla kiinteistön ylläpitäjäksi, jos ystävä tai perheenjäsen kuolee ilman tahtoa. Henkilö saattaa joutua pyytämään testamenttituomioistuimelta lupaa toimia kiinteistönhoitajana, ja muut, joilla on suhde vainajaan, voivat haastaa nimityksen tai nimityshakemuksen. Tuomioistuin päättää pesänhoitajasta ottaen huomioon hoitajan suhteen vainajaan sekä todisteet hallinnoijan kyvystä hoitaa häneltä vaaditut tehtävät. Koska kiinteistönhoitajalla on pääsy kuolleen rahoitustilille, paikallinen laki voi edellyttää, että isännöitsijä asettaa velkakirjan, joka takaa kiinteistön eheyden. Kiinteistönhoitajan on yleensä täytettävä toiminnastaan kattavat asiakirjat, jotka osoittavat tuomioistuimelle, perillisille ja velkojille, että hän hoitaa tehtävänsä asianmukaisesti ja lain mukaisesti.
Omaisuuden asettamisprosessi vaihtelee paikallisen lainsäädännön mukaan, mutta tyypillisesti siihen kuuluu ainakin alkuvaiheessa asianajajan ja muiden ammattilaisten, kuten kirjanpitäjän tai talousneuvojan, palkkaaminen, joka voi neuvoa ylläpitäjää sekä laissa että tavoissa kiinteistön arvon maksimoimiseksi. Järjestelmänvalvojan on sitten aloitettava omaisuuden, velkojen ja perillisten etsiminen. Kun vainajan omaisuus on löydetty, järjestelmänvalvoja voi selvittää omaisuuden velkojilleen maksettaviksi. Kun kaikki velvoitteet on maksettu, mukaan lukien oikeudenkäyntikulut, mahdollisista konsultointialan ammattilaisista maksettavat korvaukset sekä ylläpitäjän omat palkkiot ja kustannukset, ylläpitäjä voi alkaa jakaa omaisuutta vainajan perillisille lain mukaisesti.