Sulkemisasianajaja edustaa joko pankkia tai asunnonomistajaa sulkemisprosessin aikana. Sulkeminen on Yhdysvalloissa laillinen termi tuomiolle, jossa pankki ottaa takaisin asunnon lainan maksamatta jättämisen vuoksi. Markkinoiden sulkemisasianajajat edustavat osapuolia tällaisessa oikeustoimessa.
Yhdysvaltojen sulkemislaki määräytyy osavaltion mukaan. Yleensä prosessi kuitenkin alkaa, kun asunnon omistaja on myöhässä maksujensa kanssa. Useimmat pankit alkavat soittaa ja ottaa yhteyttä ostajaan yrittääkseen kerätä maksuviivästyksiä välittömästi, mutta ne eivät aloita muodollista sulkemisprosessia ennen kuin asunnon omistaja on useita kuukausia myöhässä asuntolainastaan.
Asunnonomistajat voivat yrittää lykätä sulkemisprosessia pyytämällä nähdä alkuperäisen velkakirjan. Jos kiinnitys on siirretty lainanantajalta lainanantajalle, pankin voi olla vaikea löytää tätä seteliä. Asunnonomistaja, joka edustaa asunnonomistajaa, voi auttaa asunnonomistajaa esittämään tällaisen pyynnön ja voi myös auttaa asunnon omistajaa keksimään muita viivästystaktiikoita viivästyttääkseen sulkemista mahdollisimman pitkään.
Viivästystaktiikat voivat olla hyödyllisiä asunnonomistajalle, jolla on tilapäisiä taloudellisia takaiskuja tai vaikeuksia. Esimerkiksi asianajaja voi kiistää sulkemisprosessin jokaisen vaiheen yrittäessään ostaa asunnonomistajalle enemmän aikaa. Asianajajat voivat myös auttaa asunnonomistajia neuvottelemaan lainanantajien kanssa lyhyeksimyynnin helpottamiseksi, mikä on tyypillisesti vähemmän haitallista lainanottajan luottoluokitukselle kuin sulkeminen ja halvempaa pankille.
Kun asunnonomistaja on jäänyt useita kuukausia jälkeen, pankki aloittaa yleensä muodollisen sulkemisprosessin. Yleensä tämä koskee laiminlyönnin ilmoittamista virkailijalle tai muulle tuomioistuimen virkamiehelle. Pankkia edustava sulkeva asianajaja voi jättää tämän ilmoituksen pankin puolesta.
Läänin virkailija tai asianomainen lainkäyttövallan virkamies lähettää lainanottajalle virallisen maksukyvyttömyysilmoituksen tai vaatimuskirjeen. Tässä kirjeessä yleensä määrätään, mitä ostajan on tehtävä saadakseen asuntolainan ajan tasalle ja lopettaakseen sulkemisen. Toisin sanoen siinä määritellään tarkalleen milloin ja kuinka paljon lainanottajan on maksettava kokonaisuudessaan oikeustoimien lopettamiseksi.
Lainanottaja voi sitten suorittaa täyden maksun tai hänen sulkemisasianajajansa voi yrittää tehdä sopimuksen tai järjestelyn tuomioistuimen tai lainanantajan kanssa. Yleensä tässä vaiheessa on liian myöhäistä jälleenrahoittaa tai laatia maksusuunnitelma, mutta asianajaja voi silti auttaa asunnonomistajaa tutkimaan vaihtoehtojaan. Asianajaja voi myös yrittää helpottaa lisäviivästyksiä sulkemisprosessissa.
Jos asunnonomistaja ei suorita maksuja asuntolainansa suorittamiseksi pyyntökirjeen lähettämisen jälkeen, sulkeminen jatkuu. Ilmoitus sijoitetaan sanomalehtiin ja koti siirtyy yleensä luottamusmiehen omaisuuteen. Lainauslaitosta edustava sulkeva asianajaja helpottaa kiinteistön siirtoa tänä aikana. Lopuksi koti saatetaan myyntiin sulkemis- tai sheriffimyynnissä, ja lainanantajan sulkemisasianajaja voi auttaa kaikissa oikeudellisissa toimissa, jotka ovat tarpeen asunnon valmistamiseksi myytäväksi.