Muutettu bruttovuokrasopimus kattaa osan, mutta ei kaikkia, kiinteistöpalveluja vuokranmaksusta. Tämäntyyppinen vuokrasopimus voi olla yleistä sekakäytössä olevissa rakennuksissa, joissa vuokralaisilla on erilaiset palvelutarpeet. Ehdot vaihtelevat huomattavasti ja ovat neuvoteltavissa sopimuksen alussa, joten on tärkeää tarkistaa ne huolellisesti ja pyytää muutoksia ennen sopimista. Lakimies voi tarkistaa muutetun bruttovuokrasopimuksen ja vastata mahdollisiin vuokralaisen mahdollisiin kysymyksiin.
Vuokra on kiinteä määrä kiinteistön, nykyisten markkinaolosuhteiden ja muiden tekijöiden perusteella. Näitä ovat esimerkiksi vuokrasopimukseen sisältyvät palvelut; vuokranantaja voi maksaa esimerkiksi veroja ja vakuutuksia tai ne voivat olla vuokralaisen vastuulla. Sähköpalvelu, mitattu vesi, puhdistus ja huolto voivat myös sisältyä muutettuun bruttovuokrasopimukseen. Vuokranantajat voivat kieltäytyä kattamasta palveluja, jos niiden käyttö rakennuksessa vaihtelee suuresti. Kylpylä voi esimerkiksi käydä läpi paljon vettä, jolloin sen muutettu bruttovuokrasopimus voi jättää veden ulkopuolelle ja velvoittaa yrittäjät maksamaan tästä palvelusta.
Tämä on ristiriidassa täyden palvelun bruttovuokrauksen kanssa, jossa kuukausivuokra kattaa kaikki kiinteistöpalvelut. Vuokralaiset saavat vuokransa vastaan tilaa ja voivat tehdä joitain muutoksia, mutta heidän ei tarvitse maksaa veroja, vakuutuksia, apuohjelmia, siivous- ja muita palvelumaksuja. Vuokra tässä tilanteessa on yleensä korkeampi, koska vuokranantajan on kompensoitava rakennuksen ylläpitokustannukset. Muutetulla bruttovuokrasopimuksella vuokra on halvempaa, mutta vuokralaisten on varattava budjetti palveluiden pysyäkseen toiminnassa.
Vastuut voidaan jakaa tietyillä muutetuilla bruttovuokrasopimuksilla. Esimerkiksi kunnossapidossa ja korjauksissa vuokranantaja voi sopia hoitavansa suuret kulut, kuten katon ja lattian vaihtamisen. Vuokralainen voisi olla vastuussa seinien ja verhousten maalaamisesta ja tilan pitämisestä hyvässä toimintakunnossa. Jotkin palvelut voivat joutua harmaille alueille, joilla maksuvastuu on epäselvä, jolloin osapuolet voivat yrittää neuvotella tai laatia sopimuksen, kuten kustannusten jakamisen.
Tarjottujen palvelujen määrittämisen lisäksi muutettu bruttovuokrasopimus voi sisältää tilaa koskevia rajoituksia. Vuokranantajat voivat rajoittaa tiloissaan toimivien yritysten tyyppejä ja asettaa rajoituksia aukioloaikoille, ympäristömusiikille, sisustukselle ja niihin liittyville asioille. Nämä rajoitukset voivat olla voimassa muiden vuokralaisten hyväksi, jotta rakennus näyttää ja tuntuu yhtenäiseltä.