Asuntolaina on joukko lainoja, jotka asuntolainayhtiö on hyväksynyt mutta joita ei ole vielä rahoitettu. Asuntolaina on prosessi, jolla asuntolainanantaja hoitaa kaiken liiketoiminnan yleensä toissijaisen osapuolen avustuksella. Kolmas osapuoli myös täyttää ja arkistoi kaikki tarvittavat paperityöt valmistellakseen mahdollisen lainanottajan asuntosopimuksen.
Asuntolaina on samanlainen kuin varastosäiliö tai odotusaika. Asuntolainojen valmistusjakson aikana kaikki tarvittavat työt on saatu päätökseen, jotta asuntolaina saadaan viimeiseen vaiheeseen ennen ostettavan kiinteistön päättymispäivää. Asuntolainat poistetaan putkistosta, kun laina rahoitetaan tai lainanottaja peruu sopimuksen. Asuntolainat jäävät valmisteluun ja ovat asuntolainojen antajan omistuksessa, ja ne ovat lukittuina siihen asti, kun jotain muuttuu asuntolainan myötä. Kun asuntolaina on valmisteilla, se on suojattu korkojen muutoksilta ja pysyy lainanantajan vakuuttamana korkona.
Asuntolainojen antaja on joko välittäjä tai pankkiiri, joka lainaa asuntolainoja yksityishenkilöille. Lainanantaja on yritys, joka on vastuussa kiinnityksestä siihen asti, kunnes se myydään tai otetaan lainasalkkuun. Alullepanijat ovat osa ensisijaisia markkinoita, joilla lainanottajat ja lainanantajat kokoontuvat asettamaan asuntosopimusten lainaehdot.
Toissijainen markkinointiosasto hallinnoi perinteisesti asuntolainoja. Tämä kolmas osapuoli on henkilö tai yritys, joka kerää tietoja lainanottajilta kiinnityshakemuksen täyttämiseksi. Mahdollisilta lainanottajilta kerätyt tiedot myydään sitten asuntolainanantajalle kiinnityshakemuksen täyttämiseksi. Tietojen perusteella lainanantaja voi hyväksyä tai kieltää asuntolainan tarjoamisen lainanottajille.
Asuntolainalla on joitakin riskejä asuntolainavälittäjälle. Tämä riski on sama kuin tappio, joka liittyy alhaisten korkojen lukitsemiseen houkutellakseen lainanottajia hyväksymään asuntolainat. Jos korot nousevat asuntolainan valmistelun aikana, lainanantaja sitoutuu alempiin korkoihin menettäen siten mahdolliset korkotulot. Lisäksi, kun kiinnitys on valmisteilla, mahdollinen lainanottaja voi päättää hylätä tai hyväksyä kiinnityksen. Kaikilla lainanottajilla on lisäaika, jolloin he voivat peruuttaa asuntolainasopimuksen myös hyväksynnän jälkeen.