Tunnetaan myös nimellä FFO, operatiiviset varat ovat termi, jota käytetään usein määritettäessä kiinteistösijoitusrahaston toiminnasta johtuvan rahavirran määrää. FFO: n määrittämisprosessi sisältää rahaston varoihin liittyvien poistojen määrän lisäämisen säätiön tuottamiin tuloihin. Useimmissa tapauksissa luku esitetään osakekohtaisesti, mikä osoittaa nousua tai laskua jaksolta toiselle.
Toiminnan varojen tunnistamisen tarkoituksena on määrittää, onko kiinteistösijoitusrahastolla tai REITillä tasa -arvoinen kassavirta tai onko tapahtunut jotain, joka vaikuttaa haitallisesti rahavirtaan. Kuten monissa laskelmissa, joita käytetään sijoitusrahastojen ja muun tyyppisten sijoitusmahdollisuuksien taloudellisen vakauden arvioinnissa, käytä aikaa arvioidaksesi tietyn ajan kuluessa tapahtuneiden poistojen määrää ja lisäämällä nämä määrät takaisin aikana samaan aikaan, antaa arvokkaita vihjeitä siitä, miten rahastojen ylläpitäjien tulisi toimia tulevaisuudessa. Jos laskelma osoittaa rahaston ja sen sijoittajien hyötyvän terveestä kassavirrasta, järjestelmänvalvojat todennäköisesti tekevät suhteellisen vähän muutoksia rahastoon, ellei ole näyttöä lähitulevaisuudessa tapahtuvasta suuresta taloudellisesta tapahtumasta. Jos laskelma osoittaa, että rahasto on siirtymässä negatiiviseen kassavirtaan, järjestelmänvalvojat pyrkivät hidastamaan ja lopulta kääntämään kehityksen.
Osana kokonaisanalyysiä operatiiviset varat tarjoavat myös joitain tärkeitä tietoja sijoittajille jaettavien käteisten määrästä. Tästä näkökulmasta FFO on tärkeä sijoittajille, koska laskelman tuloksella on suora vaikutus osakekohtaiseen tulokseen, jonka he saavat tietyn ajan. Trendin syntyminen, jossa osakekohtainen tulos kasvaa jaksolta toiselle, nähdään tyypillisesti merkkinä siitä, että REIT on vakaa ja sijoitus on turvallinen. Sijoittajat voivat halutessaan harkita uudelleen tiettyyn REIT -arvoon jäämisen arvoa, jos operatiiviset varat osoittavat tasaista osakekohtaisen tuloksen laskua useiden peräkkäisten ajanjaksojen aikana.
Toiminnasta saadut varat voivat olla arvokas työkalu sekä ylläpitäjille että sijoittajille. Laskelma antaa rahaston ylläpitäjille palautetta siitä, kuinka hyvin he hoitavat rahaston varoja ja ovatko muutokset tarpeen sijoittajien etujen suojaamiseksi. Samaan aikaan sijoittajat voivat laskennan tulosten perusteella päättää, haluavatko he pitää omaisuutta hieman pidempään vai myydä sen osana yleistä sijoitusstrategiaansa.