Asuntolainojen arvopaperistaminen tarkoittaa poikkeamista perinteisistä asuntolainausmalleista, joissa lainaa myöntävä rahoituslaitos säilyttää velkakirjan ja maksukyvyttömyysriskin, kunnes velvoite erääntyy. Sen sijaan arvopaperistaminen on prosessi, jossa lainanantajat antavat kiinnityksiä ja myyvät ne sitten yhteisöille, jotka pystyvät yhdistämään suuren määrän kiinnityslainoja arvopaperituotteiksi, joiden tarkoituksena on jakaa luottoriski useille osapuolille. Alkuperäiset pankit ovat näin vapautuneet suuren asuntoluottokannan aiheuttamasta pitkäaikaisesta riskistä, joten heillä on todellisuudessa kannustin ottaa mahdollisimman monta lainaa maksujen maksamiseksi. Asuntolainojen arvopaperistaminen 1990 -luvulla saavutti laajan suosion, ja Yhdysvalloissa se pääosin pysähtyi vuodesta 2007 lähtien, jolloin Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden romahtaminen alkoi paljastua.
Riskien hajauttaminen arvopaperistamisen kautta edellyttää velkakirjan myymistä yrityksille, joilla on mahdollisuus muuttaa monet tällaiset velkakirjat arvopaperiksi, jonka sijoittajat voivat ostaa. Asuntolainat myydään usein erikoiskäyttöön tarkoitetulle yritykselle (SPV) tai luottamukselle, jotta varmistetaan sijoittajan oikeus periaatteeseen ja korkomaksuihin. Näin ollen taustalla olevan kiinnityksen maksukyvyttömyysriski siirtyy sijoittajille ja pois alkuperäisestä pankista. Tämän tyyppisten arvopaperituotteiden markkinoihin on perinteisesti kuulunut yksityishenkilöitä, kuntia, yhteisöjä ja muita institutionaalisia sijoittajia. Tämän tyyppiseen prosessiin yhdistetyt lainat voivat sisältää asuntolainoja ja kaupallisia lainoja.
Asuntolainojen arvopaperistaminen Yhdysvalloissa, johon liittyy liittovaltion sponsoroimia Fannie Mae-, Freddie Mac- ja Ginnie Mae -lainoja, toteutetaan yleensä yhdellä kolmesta ensisijaisesta tavasta. Lainat voidaan yhdistää ja myydä yhtenäisinä, läpivienneinä arvopapereina. Vaihtoehtoisesti lainapoolien korot ja pääomat voidaan jakaa ja myydä erillisinä virtoina.
Lopuksi on olemassa mahdollisuus myydä vakuudellisia kiinnitysvelvoitteita (KMO: t), jotka tunnetaan myös nimellä erät, jotka sisältävät vaihtelevan riskin sijoittajille. Suurimmat erät tarjoavat vähiten riskiä mutta vaatimattomampaa tuottoa. Pienemmille erille on ominaista suurempi riski, mutta myös mahdollisuus tuottaa suuria voittoja.
Asuntolainojen arvopaperistamisen käytännön kannattajat pitävät usein sitä tosiasiaa, että prosessi mahdollistaa asuntolainojen paremman saatavuuden ja tarjoaa sijoittajille ajoneuvon, jonka avulla he voivat ansaita merkittävää tuottoa. Toiset uskovat, että asuntolainojen arvopaperistamiskäytännöt, joita vallitsivat asuntopuhelun alusta vuoden 2007 loppuun, syvensivät merkittävästi maailmanlaajuista finanssikriisiä. Jotkut väittävät, että eniten syytettäisiin luottoluokituslaitoksista ja investointipankeista, joiden mielestä ne yhdistävät huolettomasti riskialttiita subprime -kiinnityksiä ja esittivät ne sijoittajille paljon turvallisempina kuin ne lopulta osoittautuivat.