Escrow -tili on tili, joka on perustettu pitämään varoja ennen maksamista tiettyyn tarkoitukseen. Kaksi Yhdysvalloissa yleisimmin tunnettua depotilityyppiä liittyvät sekä kiinteistökauppoihin että omistukseen. Ensimmäinen perustetaan pitämään varoja, yleensä kiinteistön ostajalta, siihen asti, kun omistus todella siirtyy, jolloin varat maksetaan. Toinen on kiinteistön asuntolainanantajan perustama ja ylläpitämä. Asunnonomistaja maksaa tälle tilille säännöllisesti kiinteistöveroa ja asunnon vakuutusmaksuja.
Escrow -tilin, jota ylläpidetään kiinteistön ostamisen yhteydessä, perustaa ja ylläpitää ostajan asianajaja joillakin lainkäyttöalueilla ja escrow -agentti toisilla. Kun ostaja tekee tarjouksen kiinteistön ostamisesta, tarjouksen mukana on aitoa rahaa, jota säilytetään sulkutilillä, kunnes myynti on saatu päätökseen ja pantti suljettu. Kaikkien varojen tiukka kirjanpito tehdään sulkemisajankohtana, mukaan lukien varojen luovutus pantiksi.
Kun kiinteistö ostetaan, omistaja sitoutuu maksamaan kiinteistöverot ajoissa. Lisäksi useimmat kiinnitysyhtiöt edellyttävät, että asunnonomistaja ostaa ja ylläpitää asunnonomistajan vakuutusta suojatakseen tappioilta. Jos veroja ei makseta eräpäivänä, talolle voidaan asettaa palautusoikeus, joka vaarantaa kiinnitysyhtiön edun taloon. Samoin, jos asunnonomistajan vakuutus raukeaa ja tappio tapahtuu, kiinnitysyhtiön sijoitus vaarantuu samalla tavalla. Asuntolainayhtiön edun mukaista on siis varmistaa, että kiinteistövero ja asunnon vakuutus maksetaan ajallaan ja kokonaisuudessaan.
Tämän saavuttamiseksi useimmat kiinnitysyhtiöt edellyttävät, että asunnonomistaja suorittaa kuukausittaiset maksut escrow -tilille, josta verot ja vakuutusmaksut maksetaan. Kun asuntolaina myönnetään ensimmäisen kerran, asunnonomistaja maksaa summan & emdash; yleensä kahden kuukauden verot ja korot & emdash; jonka jälkeen suoritetaan säännölliset kuukausimaksut asuntolainan kuukausimaksulla. Kun verolasku tai vakuutusmaksu on erääntynyt, kiinnitysyhtiö suorittaa maksun escrow -tililtä. Tällaisen järjestelyn etuna on, että asunnon omistajan ei tarvitse huolehtia näiden maksujen seuraamisesta.
Erityinen etu verojen ja vakuutusten maksamisesta escrow -tilin kautta on se, että erääntyneet maksut voivat rasittaa asunnon omistajan budjettia, koska verolaskut erääntyvät yleensä neljännesvuosittain ja asunnonomistajan vakuutusmaksut maksetaan yleensä vuosittain. Escrow -järjestelmä antaa rahalle mahdollisuuden rakentaa koskemattoman tilin ja vapauttaa asunnon omistajan joutumasta keräämään varoja vakuutusten ja verojen maksamiseen. Escrow -järjestelmän haittapuoli on, että talletuksessa olevat varat eivät yleensä maksa korkoa asunnonomistajalle, joka on teknisesti varojen omistaja, kunnes ne on maksettu.
Asunnonomistajien on myös tarkistettava huolellisesti kuukausittaiset asuntolainalaskelmansa ja määräaikaiset tiliotteensa aktiviteetista escrow -tilillä. Escrow -tilien virheet eivät ole harvinaisia, varsinkin kun kiinnitykset siirretään pankista toiseen, ja jos virheitä ei saada ajoissa, asunnonomistaja ei useinkaan voi turvautua.
Escrow -tilejä voidaan joskus perustaa muihin tarkoituksiin. Esimerkiksi talon rakentamiseen tarkoitetut lainatulot pidetään panttitalletuksessa ja ne maksetaan rakennuksen tiettyjen vaiheiden päätyttyä. Varat ovat panttitalletuksessa taatakseen rakentajalle, että ne ovat todella käytettävissä, sekä varmistaakseen, että työ suoritetaan tyydyttävästi ennen varojen vapauttamista. Itse asiassa aina, kun suoritus tai maksu on ongelma, vaihtoehto on perustaa luottokortti luotettavan kolmannen osapuolen huostaan, joka vapautetaan tyydyttävän suorituksen jälkeen.