Kun harkitaan liike- tai sijoituskiinteistön myyntiä ja vaihtoa, saattaa olla viisasta harkita käänteistä vaihtoa. Tämä kiinteistönvaihtomenetelmä, joka tunnetaan myös nimellä 1031 käänteinen vaihto tai käänteinen 1031-vaihto, on tulos tulomenettelystä 2000-37, joka on Yhdysvalloissa syyskuussa 2000 hyväksytty liittovaltion verolaki.
1031 -vaihto on IRS: n perustama “turvasatama”, joka mahdollistaa olosuhteet, jotka sallisivat veronmaksajien käyttää taloudellisesti houkuttelevaa ja mahdollisesti kannattavaa tilaisuutta ostaa ja myydä vanhaa sijoitus- tai liikekiinteistöä. 1031 -pörssi kattaa useita kiinteistökauppoja käänteisvaihdon lisäksi. Kiinteistö, joka on ylivoimaisesti yleisimmin vaihdettu hyödyke, voi sisältää toimistorakennuksia, varastoja, kerrostaloja jne. Rakentamatonta maata voidaan myös sisällyttää 1031 -käänteiseen vaihtoon niin kauan kuin erä sijaitsee asianmukaisesti kaavoitetulla alueella.
Pohjimmiltaan 1031 käänteinen vaihtokauppa on menetelmä, jolla yksityinen henkilö tai konsortio ostaa korvaavan kiinteistön ennen luopuneen kiinteistön myyntiä ilman haitallisia verovaikutuksia. Internal Revenue Service (IRS) kirjaa voiton tai tappion tällaisesta transaktiosta lykkääntymättömäksi ajaksi, jos kaikki vaihdon ehdot ja ehdot täyttyvät. Tämä kiinteistönsiirtovaihtoehto edustaa oikeudellista välttämistä siitä, mikä on usein huomattava myyntivoittovero. Korvaavan omaisuuden on kuitenkin oltava yhtä suuri tai suurempi kuin luovutun omaisuuden.
Käänteisessä vaihdossa joko korvaavan kiinteistön tai luovutetun omaisuuden omistusoikeus tai asiakirja on maksullisesti “pysäköity” tai akkreditoidun Exchange Accommodation Title -haltijan (EAT) hallussa enintään 180 päivän ajan. Tämän jälkeen, jos luovuttua omaisuutta ei ole myyty, 1031 -käänteinen vaihtokauppa voidaan mitätöidä ja liiketoimesta johtuvat myyntivoitot kirjataan ja verotetaan. 1031 -käänteinen vaihto, joka kestää yli 180 päivää, esimerkiksi rakenteilla oleva tai kunnostettava kiinteistö, voidaan suorittaa, mutta IRS -tarkastus voi hylätä tapahtuman. Korvaavan kiinteistön ostajat voivat tehdä uudelleen 1031 käänteisen vaihdon, jos todetaan, että luopunut kiinteistö ei aio myydä 180 päivän kuluessa. Jälleen kerran IRS voi kuitenkin tunnustaa tai ei tunnustaa tällaisia uusia vaihtokauppoja.
Vaikka kaikentyyppisille kaupallisille tai sijoituskiinteistöille voidaan antaa turvasatama 1031 -pörssiä käyttäen, yleisin on kiinteistö, koska IRS tunnustaa useimmiten myyntivoitot.