Kiinnitysluottoriski kuvaa laajempia taloudellisia seurauksia siitä, että asuntolainojen haltijat eivät pysty maksamaan lainojaan takaisin. Nykyaikaisessa taloudessa tämä voi kattaa monenlaisia riskejä. Yksinkertaisimmin kiinnitysluottoriski viittaa yksinkertaisesti riskiin, joka aiheutuu tietylle lainanantajalle tietylle asuntolainalle. Monimutkaisemmassa mielessä se voi viitata riskeihin kiinnitysvakuudellisten arvopapereiden markkinoilla. Äärimmäisessä tapauksessa se voi viitata koko talouden riskeihin.
Aina kun pankki lainaa rahaa asunnonomistajalle, siihen liittyy riski. Yksinkertaisin asuntoluottoriskin mitta on riski, että asunnon omistaja ei maksa takaisin; tämä arvioidaan yleensä lainanottajan tulotason, lainasumman ja lainanottajan luottoluokituksen, kuten FICO -pisteet, yhdistelmänä. Pankit arvioivat riskin yleensä kehittyneemmässä mielessä ottaen huomioon asuntomarkkinoiden tilan, mikä vaikuttaa siihen, kuinka paljon rahaa voidaan periä takaisin, jos asuntolaina on suljettava.
Lainanottajan ja lainanantajan välinen suora järjestely ei kuitenkaan ole ainoa kiinnitysluottoriski. Tämä johtuu arvopaperistamisen käytännöstä. Pankit keräävät rahaa liikkeeseen laskemalla kiinnitysvakuudellisia arvopapereita. Nämä ovat rahoitustuotteita, joista tulot syntyvät viime kädessä asiakkaiden asuntolainojen takaisinmaksuista ja niihin liittyvästä riskistä, että asiakkaat voivat laiminlyödä maksunsa, joten tulot eivät ole siellä.
Yleensä tällaisiin tuotteisiin kuuluu useiden asuntolainojen pakkaaminen yhteen pooliin ja jakaminen tämän jälkeen useiden sijoittajien kesken. Jokaisella sijoittajalla on näin ollen oikeus pieneen osaan tuloista, jotka saadaan kussakin poolissa olevasta kiinnityksestä. Teorian mukaan tämä pienentää sijoittajien riskiä, koska heillä on vähemmän menetettävää yksittäisen lainanottajan laiminlyönnistä.
Todellisuudessa on kaksi tekijää, jotka voivat lisätä tällaista kiinnitysluottoriskiä. Yksi on se, että tekijä, joka vaikuttaa yhden asuntolainan haltijan takaisinmaksukykyyn, kuten työttömyys tai korkojen nousu, voi olla laajalle levinnyt, mikä tarkoittaa, että monet asuntolainojen haltijat maksavat laiminlyönnin samanaikaisesti. Toinen tapa on se, että tapa, jolla asuntolainat pakataan yhteen, voi vaikeuttaa yksittäisten luottoriskien ja siten kiinnitysvakuudellisten arvopapereiden kokonaistason arviointia.
Laajemmassa yhteydessä tämä voi aiheuttaa asuntoluottovaaran koko taloudelle. Vuosina 2007–2008 asuntolainojen maksukyvyttömyyden nousu aiheutti taloudellisia ongelmia joillekin suurille pankeille, kun ne joutuivat arvostamaan uudelleen omaisuuttaan, mukaan lukien kiinnitysvakuudelliset arvopaperit. Tämä uudelleenarvostus aiheutti joidenkin pankkien ja muiden rahoituslaitosten likviditeettiongelmia. Vaikka jotkut lopettivat toimintansa, toiset saivat kansallista hallitusta taloudellista apua koko pankkijärjestelmän ylläpitämiseksi. Tällä oli vaikutuksia julkiseen talouteen, ja sitä on syytetty julkisen talouden alijäämän pahenemisesta.