Kiinteistökupla syntyy, kun kiinteistöjen hinnat nousevat nopeasti lyhyessä ajassa. Inflaatio ja palkat eivät useinkaan pysy kiinteiden hintojen nousun tahdissa, mikä tarkoittaa, että hinnankorotuksista tulee lopulta kestämättömiä. Kiinteistökuplan välittömät kielteiset vaikutukset sisältävät lisääntyneitä sulkemisia ja epäsuorat vaikutukset voivat sisältää korkeamman työttömyysasteen.
Asuntojen hinnat, kuten kaikki markkinoitavat hyödykkeet, määräytyvät osittain kysynnän ja tarjonnan mukaan. Kun ostajia on enemmän kuin myytäviä asuntoja, ostajien välinen kilpailu johtaa kiinteistöjen hintojen nousuun. Monet ostajat maksavat tietoisesti liiallisia hintoja kiinteistöstä uskoen, että mitä kauemmin he odottavat ostavansa, sitä enemmän hinnat nousevat. Ostajien halu osallistua kiinteistömarkkinoille ennen kuin talot tulevat kohtuuttoman kalliiksi, on tyypillisen kiinteistökuplan takana.
Finanssipolitiikalla, jolla pyritään edistämään yritysten menoja, voi syntyä tai pahentua kiinteistökupla. Keskuspankit alentavat usein korkoja, jotta lainaaminen tulee yrityksille halvemmaksi, ja tämä kustannussäästö helpottaa yritysten laajentumista ja uusien työntekijöiden palkkaamista. Kun yritykset laajenevat, useammilla ihmisillä on varaa ostaa asuntoja, mikä lisää asuntojen kysyntää. Rakennusyritykset eivät aina pysty rakentamaan tarpeeksi uusia taloja riittävän nopeasti vastaamaan tähän kysyntään. Tästä seuraa kiinteistökuplan syntyminen.
Kun talot tulevat kohtuuttoman kalliiksi, suurella osalla ihmisistä ei ole varaa asuntoihin, minkä seurauksena asuntojen tarjonta on suurempi kuin kysyntä. Nykyiset kiinteistöjen omistajat joutuvat myymään kotinsa alle markkinahintojen, koska he eivät muuten pysty houkuttelemaan ostajia. Kun yhä useammat asunnonomistajat myyvät kotinsa yhä halvemmalla, kiinteistökupla päättyy. Ihmisillä, jotka ostivat asuntoja ennen kuplan loppumista, on asuntoluottoja, jotka ylittävät heidän omaisuutensa arvon. Tällaiset ihmiset eivät voi myydä kotiaan, elleivät heillä ole riittävästi säästöjä ylimääräisen velan kattamiseksi.
Ihmiset, joilla ei ole varaa maksaa asuntolainojaan ennen asuntonsa myymistä, joutuvat usein sulkeutumaan. Suuri määrä sulkemisia saa kiinteistöjen hinnat laskemaan entisestään. Sijoittajat menettävät rahaa asuntolainoihin ja kiinteistöihin sidottujen arvopapereiden hintojen laskun vuoksi. Näin ollen sijoittajilla on vähemmän rahaa käytettäväksi, mikä tarkoittaa, että yritysten voitot vähenevät ja yritykset alkavat leikata kustannuksia irtisanomalla työntekijöitä. Asuntojen hinnat laskevat lopulta niin alas, että ostajat vetäytyvät takaisin markkinoille etsimään tarjouksia, ja kun yhä useammat ihmiset alkavat ostaa kiinteistöä uudelleen, uusi kiinteistökupla alkaa muodostua.