Kiinteistölaina on eräänlainen vakuudellinen lainajärjestely, jossa jonkinlaista kiinteistöä käytetään lainasaldon vakuutena tai vakuutena. Tämäntyyppiset lainat eroavat asuntolainoista siinä mielessä, että lainasta saadut varat voidaan käyttää muuhun tarkoitukseen kuin vakuuden omaisuuden ostamiseen. Vaikka kiinteistölainan käsite liittyy usein asuinkiinteistöjen käyttöön vakuutena, yritykset voivat myös hyödyntää kaupallisia kiinteistöjä vakuuttaakseen yrityslainoja eri tarkoituksiin.
Yksi esimerkki kiinteistölainasta on asuntolaina. Tässä skenaariossa asunnonomistaja haluaa ottaa lainaa rahoittaakseen jonkinlaista toimintaa, kuten vuoden opintotukea. Lainanantaja ottaa huomioon asunnon omistajan tällä hetkellä kiinteistössä olevan pääoman määrän ja vertaa tätä omaa pääomaa lainahakemuksessa vaadittuun määrään varmistaen, että lainanottajan vaatima kokonaismäärä on enintään tietty prosenttiosuus kyseisestä pääomasta. Olettaen, että asunnonomistajalla on hyväksyttävä luotto ja vakaa tulonlähde, joka riittää erien maksamiseen, lainanantaja todennäköisesti hyväksyy lainan. Kiinteistölainan voimassaoloaikana lainanantajalla on toissijainen vaate omaisuutta kohtaan, joka ylitetään vain kiinnityksen haltijan ensisijaisella saamisella.
Kun kyseessä on kaupallinen kiinteistölaina, yritys voi halutessaan käyttää yhtä tai useampaa kiinteistöomaisuuttaan lainajärjestelyn vakuutena. Näin on usein silloin, kun yritys haluaa siirtyä jonkinlaiseen laajentumisvaiheeseen, mutta ei halua hakea lisäsijoittajien tukea. Sen sijaan yrityslaina on vakuutena käyttäen lainaa, jos sen liikekiinteistöomistukset ovat vakuutena. Kuten asuntolainojen kohdalla, kaupalliset kiinteistölainat myönnetään yleensä osalle yrityksen omaisuutta.
Tyypillisesti kaikenlaisilla kiinteistölainoilla on kiinnityskorko, joka heijastaa lainanantajan arviota lainan hyväksymiseen liittyvistä riskeistä. Tästä syystä on usein hyvä keskustella useiden lainanantajien kanssa ja löytää ne, jotka ovat valmiita tarjoamaan parhaat mahdolliset korot ja edullisimmat ehdot. Internetin ansiosta tämäntyyppisiä lainoja on nyt mahdollista hakea verkossa, ja vastaus on usein peräti 24 tuntia.