Kiinteistötutkimus on luonnos tai kartta tontista, joka näyttää kiinteistön rajat ja fyysiset ominaisuudet, kuten joet, purot ja tiet. Joissakin tutkimuksissa huomataan myös topografisia tietoja, kuten korkeus ja maaperän tiheys; asuntoasiakirjat osoittavat tyypillisesti myös talojen ja muiden rakenteiden sijainnin. Useimmissa tapauksissa näitä karttoja käsitellään virallisina asiakirjoina, ja niitä voidaan käyttää muun muassa kiinteistökiistojen ratkaisemiseen, maan arvon selvittämiseen ja omistushistorian määrittämiseen. Se, miten kyselyt laaditaan ja mitä ne sisältävät, voivat vaihdella paikasta toiseen, ja paljon riippuu kyseessä olevan kiinteistön tyypistä. Päätavoitteet – nimittäin pysyvän tietueen luominen maan sijoittamisesta ja kiinteistölinjoista – ovat kuitenkin enemmän tai vähemmän johdonmukaisia kaikkialla.
Asuntotutkimukset
Kiinteistötutkimuksia voidaan tehdä asuin-, liike- ja rakentamattomille maille, ja niillä on taipumus noudattaa hieman eri sääntöjä kussakin luokassa. Asuntotutkimukset ovat yleensä yleisimpiä ja niitä on kahdessa perusmuodossa. Ensimmäinen on “talon sijainti” -tutkimus, jota kutsutaan joskus myös “ajettavaksi” -tutkimukseksi, ja sen tavoitteena on näyttää talon ja muiden kiinteistön suurten rakenteiden sijainti sekä näiden rakenteiden suunta toistensa suhteen.
Yksityiskohtaisemmat kartoitukset, joita usein kutsutaan katastraalitutkimuksiksi, sisältävät tyypillisesti paljon enemmän tietoa. Vaikka talon sijaintikartat antavat kiinteistönomistajille käsityksen siitä, mitä on läsnä ja missä, katastraaliasiakirja antaa yleensä jonkin verran auktoriteettia rajojen, palvelusopimusten ja kiinteistölinjojen osalta. Maanmittaajat menevät tyypillisesti kiinteistöön ja tekevät reaaliaikaisia mittauksia, joita verrataan arkistoituun maantietueeseen ja luodaan täydellisempi kuva siitä, mikä sijaitsee.
Huomioita kaupallisesta maasta
Liikekiinteistökartat sisältävät joskus rakennusten ja rakenteiden sijainnin, mutta ne keskittyvät yleensä kaavoitusrajoihin ja kiinteistöjen käyttörajoituksiin. ”Vyöhyke” on prosessi, jota monet paikallishallinnot käyttävät valvoakseen, millaista toimintaa tietyllä tontilla voi tapahtua. Useimmat vyöhykkeet piirretään ruudukon avulla laajoille alueille; kiinteistötutkimus voi antaa yrittäjille hyvän käsityksen siitä, missä ruudukossa he istuvat.
Palvelut ja paikallisesti omistetut läpiviennit ovat yleensä myös tärkeä osa näitä tutkimuksia. Monet kaupungit vaativat, että tietyt osittain muuten yksityisomistuksessa olevaa maata pidetään esteettöminä, jotta paikalliset viranomaiset voivat korjata ja ylläpitää esimerkiksi yleishyödyllisiä linjoja, terveyspalveluja ja maakaasuputkia. Yritykset, jotka rikkovat tai estävät näitä palveluja, saavat usein sakkoja.
Kehittämätön kiinteistö
Vapaiden maa -alueiden kartoitukset ovat yleensä paljon yksinkertaisempia kuin asuin- tai liikehankkeet, ja useimmissa tapauksissa niihin liittyy vain muutama huomautus kiinteistön rajoista ja serviteeteistä. Myös olemassa olevat maaoikeudet ovat tärkeitä. Esimerkiksi monissa metsissä hakkuut ja luonnontieteilijät saavat vapaasti tulla ja käyttää resursseja. Kehittymättömällä ranta -alueella on usein paikallisten asukkaiden käyttöoikeudet. Nämä tiedot merkitään yleensä maanmittauksiin keinona seurata maan sijainnin lisäksi myös sitä, miten sitä käytetään.
Kuka tekee mittauksia
Maanomistajat voivat usein piirtää omat selvityksensä melko tarkasti tutkimalla maankäyttöä ja katsomalla virallisia kunnallisia asiakirjoja, mutta tällainen “kotitekoinen” tutkimus ei todennäköisesti ole lopullinen. Useimmat ihmiset palkkaavat puolueettomia, kolmannen osapuolen maanmittareita laatimaan arvokkaampia karttoja. Nämä henkilöt työskentelevät toisinaan riippumattomissa mittausyrityksissä, vaikka tuomioistuimet tai muut julkisyhteisöt voivat myös nimetä heidät.
Rooli maatapahtumissa
Kiinteistötutkimuksia tehdään useimmiten maan myynnin yhteydessä. Sekä ostajat että myyjät haluavat yleensä selkeän kuvan rajojen ja serviteettien sijainnista, ja tarkkojen rajojen asettaminen voi myös auttaa oikeudenmukaisen hinnan määrittämisessä. Monet paikalliset lait ja määräykset vaativat myyjiä sisällyttämään myös viralliset kyselyt myyntiasiakirjoihin. Tämä luo pysyvän virallisen tietueen, ja se voi myös auttaa välttämään virheitä tai petoksia.
Merkitys asuntolainoille
Asuntolainanantajat haluavat usein kyselyn ennen kuin he lainaavat rahaa joko asuin- tai kaupallisille sijoittajille, ja monet kiinteistövakuutuksenantajat vaativat myös tätä. Vaikka tämä on tehty aiemmin, lainanantajat haluavat tyypillisesti jotain aivan uutta, usein kuuden kuukauden kuluessa päättymispäivästä. Ajantasainen kiinteistötutkimus heijastaa kiinteistöön viime aikoina tehtyjä muutoksia, kuten aidan tai ajotien lisäämistä. se panee merkille myös käytön muutokset, kuten siirtymisen ravintolasta toimistorakennukseen. Raportissa annetaan kaikille maansiirtoon osallistuville selkeä kuva siitä, mitä ostetaan, sekä ajantasainen käsitys maan reaaliaikaisesta arvosta ottaen huomioon inflaatio ja maan nykyiset hinnat.
Riitojen ratkaisu
Yksityiskohtaiset kartat voivat myös olla erittäin hyödyllisiä, kun halutaan antaa arvovaltainen näkemys siitä, missä yhden maan maa pysähtyy ja toisen maa alkaa. Naapureiden väliset kiistat kiinteistörajoista ovat melko yleisiä. Kiinteistötutkimus itsessään saattaa riittää sovintoratkaisun ratkaisemiseen, mutta isompien asioiden tapauksessa, kuten silloin, kun toinen naapuri haluaa rakentaa jotain maalle, jonka toinen uskoo omakseen, asia on ehkä ratkaistava tuomioistuimessa. Tuomarit vaativat lähes aina objektiivista kiinteistötutkimusta näissä tapauksissa, joskus tosiasiallisesti tuomioistuimen nimeämän tarkastajan suorittaman. Uudempia asiakirjoja verrataan usein vanhempiin kyselyihin, jotka on tehty kaupungin tai läänin kanssa, jotta voidaan päättää, kuka omistaa mitä tahansa.
Kaupalliset kiistat käyttävät usein tällaisia asiakirjoja määrittääkseen, mitä voidaan tai ei voida tehdä tietyllä omaisuudella. Yrityksen omistaja, joka haluaa perustaa jotain teurastamoa tai roskapostia – sekä asioita, jotka vaikuttaisivat muihin naapuriyrityksiin että heidän asiakkaisiinsa – voi tilata kyselyn varmistaakseen, että hän on oikealla vyöhykkeellä toimintaa varten, tai selvittää, onko tilaa tarpeeksi. Paikalliset lait edellyttävät yleensä tiettyä etäisyyttä niin kutsuttujen ”häiritsevien” yritysten ja naapureiden välillä, ja kiinteistötutkimus voi olla lopullinen tapa nähdä, täyttyvätkö nämä tilan vaatimukset.
Peruskorjaukset
Erityisesti asuinkiinteistöissä kunnostaminen on toinen yleinen syy saada kysely. Ihmisten, jotka haluavat lisätä esimerkiksi uima -altaita tai katoksia tai jotka haluavat laajentaa huoneita ulospäin, on yleensä ensin selvitettävä, missä heidän omaisuutensa raja sijaitsee. Asunnonomistajat, jotka tietämättään tunkeutuvat naapurin maahan, kantavat usein kustannukset, jotka aiheutuvat kunnostusprojektien purkamisesta ja siirtämisestä, mikä voi olla erittäin kallista ja epämiellyttävää. Useimmissa tapauksissa tämä koskee myös maisemointihankkeita. Henkilö, joka istuttaa puita tai pensaita pihalle, jonka hän vain luulee olevansa pihalla, voi tahattomasti antaa ne naapurilleen.
Veroarvio
Monet maat ja paikkakunnat arvioivat kiinteistöveroa suhteellisen maan koon ja arvon perusteella, ja monet veroviranomaiset käyttävät kyselyitä saadakseen perustason arviointiluvut. Kiinteistövero on usein hieman monimutkainen ja riippuu sekä maan että rakenteiden arvosta. Kyselyt eivät yleensä ole täysin lopullisia tällä alalla, mutta ne voivat tarjota lähtökohdan. Ne antavat veroviranomaisille hyvän käsityksen siitä, kuinka suuri maa on, mikä voi auttaa heitä laskemaan, kuinka paljon se on arvokasta; ne voivat myös antaa maanomistajille jonkinlaisen käsityksen siitä, miten verot lasketaan, ja arvioida, mitä he todennäköisesti ovat velkaa.