Panttioikeuksien sulkeminen on toimenpide, jolla pannaan täytäntöön kiinteää tai henkilökohtaista omaisuutta koskeva vaatimus. Lainanantaja käyttää usein panttioikeutta suojellakseen etujaan lainatessaan rahaa lainanottajalle. Jos lainanottaja ei suorita maksuja lainanantajalle, lainanantaja voi aloittaa panttioikeuden sulkemisen määritetystä omaisuudesta. Sulkeminen on oikeudellinen prosessi, joka pakottaa lainanottajan luovuttamaan kiinteistön lainanantajalle. Lainanantaja myy sitten kiinteistön saadakseen takaisin rahat, jotka hänellä on oikeus saada lainanottajalta.
Esimerkiksi asunnon ostavan henkilön on useimmiten lainattava rahaa ostaakseen. Lainanantaja, nimeltään kiinnityslainaaja, lainaa tarvittavat rahat lainanottajalle, kiinnitysluottotyypille. Vastineeksi lainanottaja sitoutuu maksamaan rahat takaisin korkoineen tietyn ajan kuluessa. Sopimuksen ehdot on määritelty sopimuksessa, jota kutsutaan kiinnitykseksi. Asuntolaina toimii asuntolainana.
Jos kiinnityslainanantaja ei suorita maksuja, asuntolainanottajalla on oikeus sulkea asunto. Kodin panttioikeuksien sulkemisen todellinen prosessi vaihtelee kunkin lainkäyttöalueen lainsäädännön mukaan. Asuntolainanottajan on tyypillisesti ilmoitettava lainanottajalle laiminlyönti ennen kuin hän nostaa kanteen panttioikeuden sulkemisesta tuomioistuimessa. Ilmoituksen tarkoituksena on antaa asunnon ostajalle mahdollisuus korjata oletus. Tämä mahdollisuus on yleensä hyvä 30 päivän ajan, vaikka eri lainkäyttöalueilla voi olla pidempiä aikoja.
Panttioikeuksien sulkemisprosessi vaihtelee lainkäyttöalueen mukaan. Sulkemisprosessin lopullinen tarkoitus on poistaa asunnonostajan lunastusoikeus. Lunastusoikeus on oikeudenmukainen oikeus, joka antaa asunnon ostajalle mahdollisuuden maksaa velka ja pitää omaisuutensa. Lunastusaika on yleensä yksi vuosi lainkäyttöalueesta riippuen. Jos tuomioistuin on antanut sulkemisasetuksen, asunnon lunastusaika jatkuu, kunnes kiinteistö myydään.
Henkilö, joka kohtaa panttioikeuden sulkemisen, saattaa haluta harkita neuvottelua sopimuksesta asuntolainanottajan kanssa panttioikeuden sulkemisen sijasta. Tämä on tapa minimoida asunnonostajan taloudelliset tappiot, kun asunnon ostaja tietää, ettei hän pysty parantamaan oletusarvoa. Jos asuntolainaaja suostuu, asunnonvälittäjä välittää asunnon kirjan vapaaehtoisesti asuntolainanottajalle. Tämä poistaa tarvetta käydä läpi panttioikeuden sulkemista koskeva oikeudenkäynti. Vastineeksi asuntolainalainen sitoutuu peruuttamaan kaikki kiinnityksestä johtuvat velat.
Jos kiinnityslainanottaja kieltäytyy hyväksymästä tekoa panttioikeuden sulkemisen sijasta, oikeusprosessi jatkuu. Tuomioistuin määrää kiinteistön julkisen myynnin. Jos huutokaupanpitäjä myy kiinteistön hintaan, joka ylittää kiinnityksen ja sulkemisesta aiheutuvat oikeudenkäyntikulut, jäljellä oleva summa maksetaan asuntolainan antajalle. Jos hinta ei kata asuntolainaa ja oikeudenkäyntikuluja, lainanantaja on vastuussa puutteesta. Tuomioistuin antaa sitten lainanottajalle puutteellisen tuomion.