Sulkemisprosessi on oikeudellinen mekanismi, jonka avulla velkoja tai panttioikeuden haltija voi laillisesti saada omaisuuden haltuunsa velalliselta, joka ei ole noudattanut kiinnitys- tai velkasopimuksen ehtoja. Eri valtioissa ja valtioissa on lakeja, jotka määrittävät, kuinka nopeasti panttioikeuden haltija voi sulkea pois maksun menettämisen jälkeen. Asunnonomistaja menettää kaikki omistusoikeudet kiinteistöön sen jälkeen, kun panttioikeuden haltija sulkee sen pois.
Jos lainanottaja ei suorita kiinnitysmaksua ajallaan, kiinnitysyhtiö yleensä määrää sakon ja ilmoittaa luottolaitoksille maksuviivästyksistä. Monet lainanantajat yrittävät ottaa lainanottajia, jotka ovat jääneet jälkeen asuntolainojen maksuista, koska sulkemisprosessi voi olla kallista. Pankin palveluksessa olevat perintätoimistot yrittävät ottaa yhteyttä lainaajaan ja periä maksamatta olevat velat. Lainanantajat voivat joko sulkea pois lainanottajat, joilla ei ole varaa maksaa, tai sallia lainanottajan yrittää ennen sulkemista tapahtuvaa myyntiä.
Ennen sulkemista tapahtuvaan myyntiin liittyy lainanottajia, jotka eivät pysty myymään asuntoaan, koska markkinahinta on laskenut alle velkaantuneiden lainojen saldon, eikä heillä ole enää varaa maksaa asuntolainoja. Panttioikeuden haltija suostuu siihen, että lainanottaja voi myydä asunnon alle asuntolainasta velkaa olevan summan. Tätä myyntiä kutsutaan myös lyhyeksi myynniksi, ja sekä lainanottajan että panttioikeuden haltijan on sovittava hinta ostajan kanssa ennen kuin asunto voidaan myydä. Lainanottajat, jotka onnistuvat neuvottelemaan lyhytaikaisesta myynnistä, välttävät sulkemisen, mutta jos sopimusta ei voida saavuttaa, lainanantaja etenee yleensä sulkemisprosessissa.
Panttioikeuden haltija pyytää paikallista tuomioistuinta sulkeakseen kodin. Tuomari tutkii sekä panttioikeuden asettamiseen liittyvät asiakirjat että lainanantajan todisteet siitä, että lainanottaja on laiminlyönyt panttioikeuden. Lainanottajilla on oikeus valittaa sulkemisesta, mutta yleensä, jos lainanantaja voi osoittaa lainaajan olevan maksukyvytön, tuomari sallii panttioikeuden haltijan sulkea asunnon. Teon siirto kirjataan oikeustaloon, joka siirtää asunnon lainanottajalta panttioikeuden haltijalle. Oikeuden sulkemisprosessi päättyy siihen, että panttioikeuden haltija myy kiinteistön ja käyttää kerättyjä varoja lainanottajan velan maksamiseen.
Sulkemisprosessi voi olla panttioikeuden haltijalle kallis oikeudenkäyntikulujen kannalta. Jotkut panttioikeuden haltijat huutokauppaavat suljetut asunnot alle markkinahinnan välttääkseen pitkäaikaiset ylläpitokustannukset. Lainanantajat, jotka eivät huutokauppaa asuntoja, saavat usein korkeampia tarjouksia myymällä asuntoja listalle tulevien agenttien avulla, mutta välittäjämaksut ja verot kuluttavat myyntituotot.