Kun asunnonomistaja laiminlyö asuntolainansa ja joutuu sulkemiseen, asuntolainanantaja yrittää vähentää tappiotaan mahdollisimman paljon. Tappioiden lieventäminen on lainanantajan yritys saada takaisin mahdollisimman suuri osa lainan arvosta, kun he ymmärtävät, että he todennäköisesti kärsivät jonkin verran taloudellista tappiota, mutta että tappio on pienempi kuin jos laina suljettaisiin.
Useimmilla suurilla asuntolainanantajilla on tappioiden vähentämisosasto, joka pyrkii neuvottelemaan ehdoista asunnonomistajan kanssa sulkemisen estämiseksi. Tappioiden lieventämistä voidaan käyttää monenlaisia, ja ehkä tunnetuin laji on lyhytaikainen myynti. Lyhyt myynti tarkoittaa, että lainanantaja hyväksyy vähemmän kuin mitä on velkaa kiinteistölle lainan täysimääräisenä takaisinmaksuna. Toisin sanoen maksu on lyhyt siitä, mitä on velkaa, joten “lyhyt” myynti.
Hyvin usein lyhyen myynnin aikana kiinteistösijoittaja toimii asunnonomistajan puolesta, joka joutuu sulkeutumaan. Sijoittaja valmistelee kaikki tiedot, jotka lainanantaja tarvitsee harkitakseen kauppaa, ja onnistuneessa lyhyessä myynnissä lainanantaja hyväksyy sijoittajan ehdot kiinteistön ostamisesta. Tämä vähentää taloudellisia tappioita lainanantajalle, estää asunnon omistajaa menettämästä kotiaan ja sijoittaja hyötyy ostamasta kiinteistöä sen markkina -arvoa alhaisemmalla hinnalla.
Muita tappioiden lieventämistyyppejä ovat lainan muokkaaminen, jossa korkoa, pääoman saldoa ja muita lainaehtoja voidaan muuttaa, ja erityinen sitoumus, jossa asunnon omistajan kuukausimaksu pienenee tai he voivat jättää yhden tai useamman maksun väliin. Kaikista useista vaihtoehdoista pääpaino on pitää asunnonomistaja kotonaan ja minimoida tappiot kaikille osapuolille.
Tappioiden lieventäminen otettiin alun perin käyttöön liittohallituksen ja asuntolainojen välisenä yhteistyönä. Asuntolainanantajat ovat käyttäneet sitä monien vuosien ajan, mutta kasvu on ollut nopeaa vuoden 2006 lopusta lähtien, jolloin sulkemisten määrä Yhdysvalloissa nousi dramaattisesti ja satoja kiinnitysyhtiöitä joutui konkurssiin tai lopetti toimintansa. Tästä tosiasiasta huolimatta ja ehkä sen takia lainanantajat keskittyvät ensin löytämään tavan, jolla asunnonomistaja voi pitää kotinsa. Useimmiten järjestelyt voidaan tehdä tämän tavoitteen saavuttamiseksi tappioiden lieventämisen neuvonantajan toimesta, ja sulkeminen on viimeinen keino.