Tulomenetelmä on eräänlainen arviointiprosessi tai -menetelmä, jota arvioijat käyttävät yleisesti kiinteistöjen tai muiden omistusten arvon arviointiprosessin aikana. Vaikka osana lähestymistapaa käytetty kaava vaihtelee jonkin verran asianomaisen tilan tyypin mukaan, yleisenä ajatuksena on määrittää, millaista tuloa tai tuottoa voidaan kohtuudella odottaa omaisuudelta tietyn ajan kuluessa. Sijoittajat käyttävät yleensä tulomenetelmää, kun he harkitsevat asuin- tai liikekiinteistöjen potentiaalia kiinteistön vuokraamisesta tai vuokraamisesta saatavan tulotason kannalta.
Suurimmassa osassa tulomenetelmää käytetään menetelmiä, jotka kuuluvat johonkin kolmesta eri luokkaluokasta. Yksi menetelmä tunnetaan suorana isona kirjaimena. Tämä menetelmä sisältää vuotuisten nettotuottojen tunnistamisen ja jakamisen kiinteistöön liittyvällä pääomitusasteella. Vuotuisen nettotuoton määrä sisältää huomion ylläpitokustannuksista, kiinteistöjen parannuksista, poistoista, vakuutuksista ja muista tekijöistä, jotka vähentävät kiinteistön omistamiseen ja käyttöön liittyvää voittoa tulojen tuottamishankkeessa. Jos tuloksena oleva luku ei osoita, että kiinteistö tuottaa tuloja, jotka ylittävät yrityksen toiminnan edellyttämät tulot, sijoittajat etsivät todennäköisesti mahdollisuuksia muualta.
Toinen menetelmä tulomenetelmään tunnetaan diskontatulla kassavirtamenetelmällä. Tässä ajatuksena on yhdistää vuotuinen kassavirta diskonttokorkoon pääomakannan määrittämiseksi. Tämä eroaa suoran pääomituksen menetelmästä, koska laskennassa ei käytetä markkinaehtoista korkoa. Riippuen siitä, onko tavoite käyttää omaisuutta sijoituskohteena pitkällä aikavälillä, nettotuotto voi olla merkittävä tekijä tässä menetelmässä.
Bruttovuokrakerroin on tulomenetelmän mukainen menetelmä, jossa otetaan huomioon kiinteistön vuokrasopimuksista saadut tulot verrattuna kiinteistön myyntihintaan. Sijoittajan tavoitteista riippuen voi olla hyödyllisempää määrittää vuotuisen vuokran ja myyntihinnan välinen suhde tai laskea myyntihinnan ja kuukausivuokra- tai vuokrasumman suhde. Kun ajatus on ostaa vuokra-asuntoja tai kerrostaloja pitkäaikaiseksi sijoitukseksi, tämä menetelmä tarjoaa nopean tilannekuvan kiinteistön odotettavissa olevista perustuloista. Usein tätä menetelmää käytetään yhdessä kahden muun menetelmän kanssa sen määrittämiseksi, onko sijoitus todella sijoittajan ajan ja rahan arvoinen.