Asuntolainajohdannaiset ovat eräänlainen rahoitusinstrumentti, joka riippuu asuntolainojen taustalla olevasta arvosta. Sijoittajat ostavat ja myyvät näiden johdannaisten osakkeita, joilla on monia ominaisuuksia perinteisten osakkeiden ja sijoitusrahastojen kanssa. Vaikka johdannaisiin sijoittaminen voi auttaa yrityksiä pienentämään riskejä, ne voivat myös johtaa huomattaviin taloudellisiin tappioihin. Subprime -lainoihin perustuvat asuntolainajohdannaiset olivat merkittävä tekijä taantumassa ja asuntolainakriisissä Yhdysvalloissa (USA) 21. vuosisadan alussa.
Luottojohdannaismarkkinat muodostavat suuren osan maailman rahoitusmarkkinoista, ja kiinnitysjohdannaiset ovat vain pieni osa näistä luottomarkkinoista. Jokainen asuntolainajohdannaisten ryhmä edustaa suurta määrää asuntolainoja ja voi sisältää satoja tai jopa tuhansia yksittäisiä asuntolainoja. Yhdistämällä lainat yhteen tällä tavalla pankit auttavat tarjoamaan asunnon omistamismahdollisuuksia useammille ihmisille ja vähentävät samalla omaa taloudellisten menetysten riskiä, jos ostajat eivät täytä maksuvelvoitteitaan.
Kun yksityishenkilöt haluavat saada asuntolainan, he tapaavat pankin tai lainanantajan hakemaan asuntolainaa. Pankit lainaavat rahat yksityishenkilölle ja myyvät sitten lainat pääosin sijoitus- tai johdannaisyrityksille. Pankki maksaa yritykselle maksun tästä palvelusta, ja vastineeksi johdannaisyritys sitoutuu ottamaan vastuun siitä, että pankki saa lainasta maksun. Pankit menettävät suuren osan näihin lainoihin liittyvistä mahdollisista palkkioista, mutta myös vapauttavat itsensä suuresta riskistä. Sen sijaan sijoituspalveluyritys ottaa vastaan sekä mahdolliset edut että riskit.
Sijoituspalveluyritykset tekevät monimutkaisia laskelmia auttaakseen heitä päättämään, ottaako ne tiettyjä kiinnitysjohdannaisten ryhmiä. He analysoivat asuntolainoja asuntojen arvon, koron ja kunkin asunnon laiminlyönnin todennäköisyyden perusteella. Jos odotettu tappio on pienempi kuin odotettu palkkio, yritys päättää ottaa johdannaiset. Tässä tapauksessa sijoituspalveluyritys ja sen sijoittajat voivat ansaita suuria voittoja, jos kaikki asunnonomistajat suorittavat maksut sovitun mukaisesti tai jos kiinteistöjen arvot nousevat. Nämä yritykset voivat myös menettää rahaa, jos asunnonomistajat maksavat lainan takaisin tai jos kiinteistön arvo laskee.
Moniin asuntolainajohdannaisiin liittyviin ongelmiin liittyy subprime -kiinnityksiä tai lainoja ostajille, joilla on huono luotto. Pyrkiessään saavuttamaan aggressiivisia voitto- ja kasvutavoitteita jotkut pankit voivat myöntää asuntolainoja lainanottajille, jotka eivät todennäköisesti maksa niitä takaisin. Tämä voi sisältää ihmisiä, joilla on todentamattomat tulot, jotka ostavat asuntoja yliarvostettuun hintaan ilman omaa pääomaa, tai ostajia, joilla on huono historia ottamiensa lainojen takaisinmaksussa. Kun näin tapahtuu, johdannaiset ja sijoituspalveluyritykset menettävät rahaa. Taantuman tai muun talouskriisin aikana monet asunnonomistajat eivät pysty maksamaan lainojaan, mikä aiheuttaa huomattavia taloudellisia menetyksiä pankeille, sijoituspalveluyrityksille ja asunnonomistajille.