Escrow -varat ovat rahaa, joka on varattu erityiselle sulkutilille talletuksena tietylle kaupalle tai tapahtumalle. On olemassa kaksi suurta tilannetta, joissa vaaditaan panttitalletus: huutokaupassa tai maan myynnissä. Sulkutilin tarkoituksena on pitää rahat turvassa tietyn tapahtuman tapahtumiseen saakka ja toimia takuuna tuotteen myyjälle, josta ostaja todella on kiinnostunut ja pystyy ostamaan kohteen.
Kiinteistössä henkilö tekee tarjouksen kiinteistöstä, yleensä joko tontista tai olemassa olevasta kodista tai rakennuksesta. Tarjouksen tekijä yleensä asettaa sen riippuvaiseksi useista tekijöistä. Satunnaisiin tilanteisiin voi kuulua rakenteen tai omaisuuden tarkastus, omistushaku sen varmistamiseksi, että kiinteistöllä on vapaa ja selkeä omistusoikeus, ja ostajan kyky saada lupia tai rahoitusta. Kun ostaja tekee tämän ehdollisen tarjouksen, jos myyjä hyväksyy, hänen on poistettava kiinteistö markkinoilta, kun taas ostaja varmistaa, että maa vastaa hänen tarpeitaan.
Jotta myyjä voisi ottaa kiinteistön pois markkinoilta, hänen on tiedettävä, että ostajalla on varat maksaa rahat ja että ostaja suhtautuu vakavasti tarjoukseen. Tämän seurauksena vaaditaan usein talletus tai rahat. Nämä rahat katsotaan escrow -varoiksi, koska se on rahaa, jonka ostaja maksaa myyjälle, jos ostaja ei noudata kauppaa. Escrow -varat säilytetään erityisellä tilillä, yleensä kiinteistönvälitystoimistossa, ja kun kauppa päättyy, escrow -varat maksetaan myyjälle. Jos kauppa ei pääty, koska yksi tai useampi sopimuksen ehdoista ei täyty, escrow -varat palautetaan ostajalle.
Samanlainen lähtökohta on huutokaupoissa. Henkilö, joka ostaa esineen huutokaupasta, saattaa haluta, että tuote arvioidaan tai sen aitous määritetään ennen kuin hän jatkaa kauppaa. Ostaja maksaa talletuksen, joka sijoitetaan kolmansien osapuolten kanssa. Kun ehdot täyttyvät – eli tavara todetaan aitoksi – escrow -rahat maksetaan sitten myyjälle.