Kiinteistöjohdannainen on erityinen rahoitusväline, jossa johdannaisen arvo vaihtelee kiinteistöomaisuuden muutosten mukaan. Sopimukset, jotka kattavat tällaiset johdannaiset, kirjoitetaan yleensä kiinteistökiinteistöjen perusteella; hyvin rakennetut, laajapohjaiset indeksit ovat elintärkeitä tämän tyyppisille rahoitustapahtumille. Nämä liiketoimet ovat melko monimutkaisia, joten yleensä yritykset tai hienostuneet sijoittajat käyttävät johdannaisia. Esimerkkejä kiinteistöjohdannaisista ovat termiinisopimukset, kokonaistuotonvaihtosopimukset tai joukkovelkakirjat johdannaisen kanssa joukkolainarakenteessa.
Termiinit ja tulevat sopimukset ovat yleisimpiä kiinteistöjohdannaisia käyttäviä liiketoimia. Tyypillisessä tulevassa sopimuksessa sijoittaja sitoutuu maksamaan tietyn summan tiettynä tulevaisuudessa. Toinen sijoittaja maksaa sitten moninkertaisen sovitun kiinteistöindeksin. Tämä monikerta on kiinteä. Yksinkertaistettu tapa tarkastella tätä on se, että kukin osapuoli panostaa erilaisiin tuleviin taloudellisiin tuloksiin.
Jotkut liikekiinteistösijoittajat käyttävät esimerkiksi swap -strategioita. Nämä suorittavat maksut korkoindeksin perusteella. Kiinteistöjohdannaisten avulla sijoittajat voivat olla kiinteistömarkkinoilla ilman, että heidän tarvitsee tosiasiallisesti ostaa ja myydä rakennuksia. Tästä syystä toinen termi kiinteistöjohdannaisilla käytävälle kaupalle on synteettinen kiinteistö.
Jos sijoittajalla on vuokra -asuntoa ja laina, jonka maksut ovat kiinteät, hänen veloittamansa vuokran määrän vaihtelu tarkoittaa, että hän ei ehkä pysty kattamaan näitä maksuja kiinteistöstä saamillaan tuloilla. Johdannaisten käyttö voi auttaa ratkaisemaan tämän mahdollisuuden; sijoittaja voi hyödyntää rakennuksen arvon vaihtelua ilman, että se tarvitsee myydä sitä. Vuokrahinnat nousevat ja laskevat usein kiinteistöjen arvojen kanssa, joten johdannaiset voivat auttaa lisäämään tuloja silloin, kun vuokra on alhainen. Tässä on vaikeaa päättää, mitä johdannaista on parasta käyttää.
Periaatteessa kiinteistöjohdannaisilla tehdyissä rahoitustapahtumissa on kaksi vastapuolta, jotka vaihtavat rahaa sovitun indeksin arvon perusteella. On suositeltavaa, että kiinteistösijoittajat käyttävät vain yksinkertaisia johdannaisia ja niitä, jotka vastaavat läheisesti fyysisiä ominaisuuksia, koska sijoittajat, jotka sijoittavat monimutkaisiin johdannaisiin, ovat vaarassa joutua konkurssiin. Varovaisuutta käytettäessä kiinteistöjohdannaiset voivat kuitenkin auttaa vakauttamaan liikekiinteistöjä ja suojaamaan pakkomyynniltä.
Yhdistynyt kuningaskunta on ollut maailman johtava kiinteistöjohdannaisten käytössä. Yleisin indeksi, jota Yhdistyneessä kuningaskunnassa käytetään kaupallisiin kiinteistöihin, on Invest Property Databank. Tätä indeksiä käytetään myös useissa muissa maissa, kuten Australiassa, Saksassa, Sveitsissä, Ranskassa, Italiassa ja Sveitsissä. On tärkeää, että johdannaiskaupoissa käytettävät indeksit ovat luotettavia. Yhdysvalloissa kaksi yleisintä indeksiä ovat National Council of Real Estate Investment Fiduciary Index ja Standard and Poor’s Index.