Yksityiset asuntolainat ovat lainoja, jotka on luotu tietyissä tapauksissa, joissa kiinteistöjä myydään yksityisesti. Yksityisissä kiinnitysluottosopimuksissa ostaja saa kiinteistön myyjältä tai omistajalta molempien osapuolten sopiman ehdollisen lainarakenteen mukaisesti. Osapuolet allekirjoittavat sopimuksen, joka on pohjimmiltaan huomautus ja joka toimii myös todisteena siitä, että osapuolilla on tietty liiketoimintasopimus. Yleensä tässä järjestelyssä ostaja sitoutuu suorittamaan säännöllisen maksun myyjälle, kunnes laina on maksettu. Tämän sopimuksen tekemisen jälkeen yksityinen asuntolainojen haltija voi kuitenkin päättää myydä setelin kolmannelle osapuolelle kokonaan tai osittain.
On monia syitä, miksi ihmiset luovat näitä seteleitä, ja yksi niistä on saada kiinteistön myynti nopeasti päätökseen, koska institutionaaliset lainat voivat joissakin tapauksissa olla aikaa vieviä ja/tai vaikeita saada. Esimerkiksi liikepankeilla, eläkerahastoilla tai vakuutusyhtiöillä voi olla tiukat kriteerit asuntolainojen jatkamiselle. Monet ihmiset eivät ehkä täytä näiden organisaatioiden asettamia kriteerejä, mikä saattaa heikentää tiettyjen kiinteistöjen markkinoita. Kun omistaja haluaa myydä omaisuutensa ja on valmis ottamaan jonkin verran riskiä, hän voi käyttää yksityisen asuntolainan vaihtoehtoa.
Jotta kiinteistö siirtyisi myyjältä ostajalle, molemmat osapuolet sopivat erityisistä ehdoista ja yleensä laativat ja allekirjoittavat lainasopimuksen. Sopimusehdoissa voidaan mainita esimerkiksi maksettavan koron määrä, tavallinen maksuprosentti ja se, onko se viikoittain, kahden viikon välein vai kuukausittain. Myös muita kysymyksiä käsitellään, kuten mitä toimenpiteitä myyjä tekee, jos ostaja lopettaa säännöllisten maksujen suorittamisen tai ei yksinkertaisesti pysty maksamaan tulevia maksuja. Kun ostaja laiminlyö maksut, yksityisten asuntolainojen haltija voi yleensä takavarikoida kiinteistön ja saattaa myydä sen jollekin toiselle.
Yksityisiä asuntolainoja voidaan myös myydä muille sijoittajille. On monia syitä, joiden vuoksi yksityisen asuntolainan haltija saattaa päättää myydä sen kolmannelle osapuolelle. Yksi syy on se, että yksityiset asuntolainat tarjoavat yleensä säännöllistä tulovirtaa, mutta haltija saattaa haluta saada kertakorvauksen kiireellisesti välittömän tarpeen tyydyttämiseksi. Kun hän myy setelin, uusi setelin haltija saa säännölliset maksut. Näistä kaupoista voidaan myös neuvotella ja räätälöidä molempia osapuolia hyödyttävän liiketoimintajärjestelyn luomiseksi.
On sijoittajia ja yrityksiä, jotka ovat erikoistuneet yksityisten asuntolainojen ostamiseen ja myyntiin. Ennen kuin ostaa setelin nykyiseltä haltijalta, sijoittaja yleensä arvioi velkakirjaan liittyvät mahdolliset riskit. Hän myös arvioi setelin arvoisen kiinteistön arvon ja muita tekijöitä, kuten asuntolainan maksajan taloudellisen tilanteen. Yksityisiin kiinnityslainoihin voidaan viitata omistajan palautus-, kassavirta-, omistajan rahoittamana tai myyjän rahoittamana setelinä.